マンション管理標準指針は航海の灯台の役目

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こんにちは
ムッタです。

マンション管理標準指針は航海の灯台の役目


マンション管理は、
区分所有法、適正化法などの法律や

各マンションに適した管理規約により
運営されています。


しかし、これらの法律や管理規約は
管理の進め方・ルールを定めたもので

１管理状況が適切か
２改善項目があるか

などの、
現在の管理が適正なのかどうかを
判断することは困難です。


このため、国土交通省は
改善のポイント把握のための水準を示すことで
管理の一層の適正化を促進すること
(マンション適正化法第５条)



マンション購入予定者が管理の質を考慮し
選択できる環境を整備することを目的に


何を、どのような点に留意すべきか
重要事項をマンション標準指針に定めた。


マンション管理標準指針の内容

大きく五分野に分類し項目ごとに
標準的な対応と望ましい対応を示した。

１ 管理組合の運営
２ 管理規約の作成及び改正
３ 管理組合の経理
４ 建物・設備の維持管理
５ 管理業務の委託


マンション管理標準指針の結果を
今後の管理組合運営に役立てることが


適正な管理を進めることになり
快適なマンション生活や管理組合の
レベルアップにもつながると思います。


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マンションを購入すると当然に管理組合のメンバーに

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マンションを購入して区分所有者になると
自動的(当然)に管理組合の組合員(メンバー)になる。

民法の特別法「区分所有法」第３条で
「区分所有者は、全員で建物並びにその敷地、
及び附属施設の管理を行うための団体を構成し・・・」
とされ、その団体が管理組合になります。


よって、区分所有者で
「管理組合に加入したくない」と言う人がいても
認められません

つまり、分譲マンションであれば規模の大小を問わず
法律上管理組合が成立しています。


管理組合にはいろいろな役割がありますが
大きく分けると２つになります。

１． マんションで暮らす居住者が快適に
気持ちよく生活できること。

２． 区分所有者全員の共有財産である建物や
設備、敷地などを上手に活用して
維持管理していくことです。
(マンション適正化法第１条)


・組合員の中から役員や管理者を選ぶ

この役割を実行していくために、区分所有者は
管理組合のメンバーとして全員で行うことは
効率的ではありません。


よって、役員を決め、組合を運営していきます。
役員は、一般的に理事と呼ばれ、
複数名が選ばれるケースがほとんどです。

その中から互選で代表となる理事長が選ばれ
この人が法的には管理組合の「管理者」となります。
(区分所有法第25条)


・管理組合業務は何をするの

具体的な事例は標準管理規約第32条に
17個記載されています。

・みんなが気持ちよく生活生活できるように
　ルールを定めること、それが管理規約の作成
　その後の内容の見直し、修正・変更を行うことです。

・建物の維持管理については、長期修繕計画を立てて
　実行したり、定期的に見直すことが重要です。


実際には、日常的な管理業務や保守・点検は
管理会社に委託するケースがほとんどですが


その委託内容を決めて、実施状況をチェックしたり
毎年の予算と収支決算を確認することも
管理組合が行う業務です。


理事会は意思決定機関ではなく、総会で決議することなく
新規の事業を単独ではできません。

唯一決定できるのは「総会」のみです。

マンションは区分所有法という特別法等で運営管理

６億当たったらどうしますか？



こんにちは
ムッタです。


マンション生活を快適に過ごすためには
貴マンションで決められた「管理規約」という
ルールを守ることが必要です。

また、マンションはさまざまな法律に基づいて
管理運営されているため
これらを理解しておく必要があります。


・マンション管理に重要なのが「区分所有法」

分譲マンションを購入し、共同生活を送るうえで
もっとも重要かつ基本となるのが「区分所有法」です。


区分所有法では、マンションの専有部分と共用部分などの
権利関係が、一定の基準が定められています。


ただ、これだけでは細かい部分の規定がないため
国土交通省が公表している
「マンション標準管理規約」を参考として

専有部分と共用部分の境界を定めている
マンションが多いようです。


権利関係がよくわからないと
何かあったときにトラブルにもなりかねません。

区分所有法と管理規約は、両方合わせて
理解しておくことがポイントです。

そのほか、マンションを管理していくために
当然に管理組合を設立し、その代表者である管理者を選び
当然：(入会申込みはなく、マンション購入すると自動的に)

管理規約(ルール)や長期修繕計画を立てるための集会(総会)を
開くことも、区分所有法で定められています。
(区分所有法第３条)

管理組合は、基本的にはこの法律に基づいて
運営していくことになります。


また、建物や共用部分の適正な管理を推進し、
良好な居住環境を確保することを目的に制定された
「マンション管理適正化法」という法律も重要です。

この法律によって、マンション管理業者は
国土交通省への登録が義務付けられ
5年ごとに更新することになりました。


登録していない業者は営業できず、
違反すると罰則が科せられます。
(マンション管理適正化法第106条)


また、管理業者は事務所ごとに、
国家資格を取得し、一定の実務経験を有する
「管理業務主任者」を置くことも義務付けられています。
(マンション管理適正化法第56条)

多くはマンションの管理業務は管理会社に
委託している管理組合がほとんどで

分譲時に、販売会社などから提示された
管理会社であるケースが76％を占めています。


その後　管理会社を変更した管理組合は
約18％と多くありません。
(国土交通省・平成25年度マンション総合調査より)


このように管理会社とのつき合いが長くなると
何もかもお任せ状態になりがちですか


マンション管理の主体は
あくまでも管理組合であることも
この法律で明記されています。
(区分所有法第３条)


管理組合が委託する管理会社も、同様に
この法律に基づいて
管理業務を行っています。


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区分所有者と管理組合、管理会社の関係

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こんにちは
ムッタです。

マンション管理の運用
マンションは１つの建物を1人、
または複数のオーナーが所有して

各住戸を人に貸出す賃貸マンションと
住戸ごとに1人または複数人で所有する
分譲マンションに分けられます。

このうち分譲マンションの所有者のことを
区分所有者といい

区分所有者が自らその住戸を自宅として
居住するケースが少なくありません。


賃貸マンションはオーナーの責任で建物を
維持管理しますが、分譲マンションの共用部分の
維持管理は区分所有者全員の責任です。


そこで、分譲マンションでは、
区分所有者で構成する管理組合によって
維持管理しています。


分譲マンションを購入した区分所有者は
当然に管理組合の組合員になります。
(手続きをする必要はありません)


・管理組合の中の理事会が管理業務を担当する。

管理組合は組合員全員が参加しますが
全員で日常業務を分担するのは現実的ではありません。

そこで、管理組合の中に理事会組織をつくり
業務を担当するようにしました。

理事は組合員の総会で選任されるのが大半です。
さらに理事の中から理事長が選ばれます。

この理事長が区分所有法上の「管理者」とされ
区分所有者の代理で管理会社との契約などを行います。

さらに理事会をチェックする役職として
監事も置きます。


監事は理事会のメンバーではなく
会計や理事会の活動をチェックする役割を担う立場です。


・管理会社への委託方法は3種類

理事会や理事長は管理組合を代表して
共用部分の管理業務を担当しますが

清掃や設備点検等の実際の作業は
管理会社に委託するケースが大半です。


管理会社には、理事会と折衝するフロントマン
マンションに駐在して管理業務を行う管理員や
清掃担当者などのスタッフが所属しています。


管理組合が管理会社に業務委託方法は3タイプ

１． 全部委託
２． 一部委託
３． 自主管理


それぞれの特徴を考えて委託方法を考えてください。


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こんにちは
ムッタです

騒音やバルコニーなどのトラブルは
基本的に居住者間の問題で

当事者同士、あるいは管理組合で解決するもので
管理会社は貼り紙する程度です。


マンションの管理組合や居住者は
費用を払って管理会社に管理を委託しているわけですから

管理業務が契約どおり行われているか
チェックし、行われていない場合


例えば清掃や設備の点検が漏れているようなときは
それをフロントマンに伝えて対処してもらう必要があります。


とはいっても、どの管理会社でも
居住者からフロントマンに寄せられる苦情のほとんどは
騒音やバルコニーでの喫煙など、
居住者同士のトラブルなのが実情のようです。


基本的には居住者間の問題は
当事者同士、あるいは管理組合で解決するもの。


フロントマンや管理会社も苦情は
管理組合にフィードバックし、
貼り紙をするなどの対策をとりますが

問題を解決するのは管理会社ではなく
居住者の方にて解決しなければなりません。


フロントマンや管理会社に対する不満は
管理委託契約に対する考え方の食い違いや
意思疎通の不足が原因と考えられます。


「これは管理会社にやってほしい」と
いうことがあれば、契約を見直す必要があります。
(滞納の督促業務3ヶ月を6ヶ月に管理委託契約書第10条)

要望を伝えるときも、
居住者からばらばらに出すのではなく

管理組合で意見をまとめて
理事会からフロントマンに伝えるようにします。
(契約書は個人ではなく管理組合との契約)


フロントマンに話しても適切に対応してくれなければ
管理会社のコールセンターや相談窓口に話してみましょう。


それでも、要望に応じてくれなければ
マンション管理士に相談してみてください。


管理会社をむやみに変更しても
一時的には、いいように見えますが

もとのもくあみになるのがおちです。
管理組合として管理会社と、どのように向き合うのか
よく検討されることを希望します。